〈如何買房〉實價登錄價格常低估,首購房貸怎麼辦理?1篇教你如何買房

新聞報導,單身可以住家裡,但結婚後有了另一半、甚至小寶寶,常伴隨著希望擁有自己幸福小窩的願望。過來人常說,結婚買房,重要的是人不是房,應該要先溝通清楚彼此雙方對婚後生活、工作居住的想法,不要落得辛苦賺又努力忍的困境,如何挑對理想新婚宅,就讓王牌專家來教你。如何挑選人生的第一間房?首購族必看!新手辦房貸一定要知道!

【房產王牌】實價登錄價格常低估 新婚夫妻買房可從公寓三房先入手

〔葉憶如·Yahoo財經特派記者〕不過林育暐也提醒,新婚夫妻若想要買3房公寓時,也要多留一些預算,如廚具或是衛浴設備要優先考量整理裝潢,管線也有使用的年限,不要等住了三、五年來發現問題再來調整。一般電梯大樓會比較新、屋況較好。至於現代人看屋,不必像過去要頂著38、39度高溫到處找房,喜歡用網路代替馬路,線上有很多資訊可提供,像永慶房屋不僅線上有室內3D照片格局可供參考,更有專人導覽等,去過去方便許多,建議新婚夫妻買房多看也要勇於出價,永慶房屋有房價保障機制,行情高低都公開透明。

至於一般人買房喜歡參考實價登錄的價格,林育暐則提醒不見得準確。他舉例很多人登錄實價時會把車位一起算進去,一個車位占權狀約10坪,但價格大多固定(或漲幅較小),例如北市一個車位300萬元(等於每坪30萬元),若納入總權狀數去除,會拉低不少房價。所以常有客戶拿著實價登錄價格來質疑,為何上面賣得比較便宜,因為登錄有些細節沒有註明清楚,消費者容易有誤解。

至於新婚夫妻要不要辦青年安青成就貸款?林育瑋建議不見得比市面例如公股銀行提供的方案要來得好,幾乎差不多,重點是購屋者要先養好自己的信用。林育暐也提供小訣竅,他說年輕人剛出社會不要急著辦車貸、信貸,信用卡一定要準時繳交等,也不要完全不用信用卡,銀行沒有信用參考值,將來也不好辦貸款。 另外一定要養成每月固定做存錢的動作,養好薪資狀況,固定存款定時繳納,是養好銀行評估你信用加分的重要好習慣。(Yahoo財經)

Yahoo財經指出:將從實務上教新婚夫妻如何挑選適合的房屋類型與坪數選擇,各要準備多少錢、以及如何正確解讀「實價登錄」,避免被誤導,在有限的預算下,買到心目中的理想新婚宅。

買房是人生當中最重要的決定之一,找到喜歡的房子不容易、找到合適的房貸更不容易,想知道買房的流程有哪些?新手買房如何選擇適合自己的房貸?申辦流程有哪些?首購房貸一定要知道的事。

多數人一生中最大的支出就是買房,因此在買房之前,如何「挑選」到一間適合自己的房屋,就是相當重要的課題了。本篇文章教你「如何買房」,用最簡單的原則,來判斷與評估這間房屋是否適合自己,減少你在挑房與買房上的煩惱。 

買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準,評估所挑選的房屋是否符合自己的需求

  • 時機(T-timing)
  • 房市景氣熱絡時進場買屋,準備的資金勢必提高;反之,房市景氣若是持平或冷清,倒是可以考慮進場買房。
  • 區位(L-location)
  • 離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。
  • 價格(P-price)
  • 房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。
  • 產品(P-product)
  • 針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等,以及建商的品牌,都是需要考量的地方。
  • 管理(M-manage)
  • 社區大樓管理是否上軌道,除了與居住品質息息相關外,對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟:T、L、P、P、M,可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件,會有再延伸的詳細說明。

買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

購屋知識、議價的秘訣

我們用買全新成屋或中古屋的部分來看,現在的人在賣房子,老實講都是價格亂開,1,000萬的房子他就開1,680萬,你怎麼殺價? 建議你在要出價以前,先找銀行幫你估價,可是…我又不認識銀行,我怎麼找銀行?  這個簡單, 向你推薦幾家銀行:例如台新、遠東、日盛銀行等,這一些銀行的房貸業務專員,他們的業務都有這樣的服務。要怎麼做? 第一:打電話進去銀行,跟他們說:我想要買房子,想要詢問房貸,可以請你們銀行的房貸業務跟我聯繫嗎?第二:也可以到該銀行的官網留言,都會有專人跟你聯繫。

銀行業務打給你之後,你就跟他說:你想買這間房子,請銀行評估價格,大概可以貸款多少?額度、 條件、 利率是怎麼樣?  銀行業務就會幫你調資料出來評估,大約不到一天的時間,業務就會回覆:這一間房子銀行評估的大概行情是多少,以及初步評估可以給你的貸款條件等,建議:同時找兩家或三家銀行去做比較,這是最穩、最安全的做法。

評估完之後,你覺得這樣子的價格,也可以接受銀行業務回覆的貸款條件,接下來就跟仲介出價下『斡旋』,下斡旋的話,價格是最重要的,假設你預計要以1,000萬成交,房仲開價是開1,280萬,則我會建議你從950萬出價下斡旋,一般仲介他會告訴你: 950萬價格太低,屋主應該不會接受,不會賣的。這時候你就跟仲介說::我要下斡旋,請仲介收斡旋後,去找屋主議價,假設他是開1280萬,因為斡旋價格跟屋主底價有落差,買賣雙方價格在拉扯的時候,很多仲介為了要成交,會以降低仲介費的方式,讓案件成交,假設大家都同意價格,當案件成交時,你下的斡旋金就會轉成簽約定金。

履約保證的重要性

一般房屋買賣,要付的期付金分成幾期?第一期:簽約款(大約是成交總價的一成)、第二期:用印款(約成交總價的一成),以前可能就會要求完稅款一成,所以你要自備三成購屋頭款,因為現在的房價太高,自備款也沒辦法(準備)那麼多,頂多是兩成頭款而已,假設你買得房屋成交價是1,000萬,簽約頭款200萬就必須匯款到履保專戶去,放在銀行那邊保管,等到你的整個貸款都完成、交屋之後,銀行再把這些所有的錢交給屋主,這就是所謂的:成屋履約保證,銀行他們的說法就是購屋價金信託。

成屋履約保證是很重要的,如果房屋買賣沒有做價金履約保證,就不建議做這筆交易,因為最大的風險是你(購屋人),買方的所有簽約頭款,直接交給屋主,假設產權移轉有問題,或是抵押權無法塗銷等,房屋所有權無法移轉到買方名下,這樣房屋買賣流程就會卡住,但是簽約金等頭款、已經被屋主拿走,屋主已經用掉了,你也無法拿回,最差的狀況就是:房子買不成,頭款被屋主拿走,拿不回來,接下來經由法院官司解決,賠了夫人又折兵… 所以買賣房屋一定要做,成屋履約保證(價金履保信託),才會有保障。