〈房貸成數〉薪轉帳戶「每月領光」會影響房貸嗎?房屋貸款成數不足的原因報你知

新聞報導,買房是不少人的人生目標之一,除了備足頭期款以外,購屋人還款能力,也成為銀行願意讓貸款幾成的關鍵因素。對此,有網友就以「薪轉帳戶領光會影響貸款嗎」,他解釋自己有把薪水領光,再重新分配的習慣。該文引發不少討論,也有人給出實質建議。本文整理8個影響房屋貸款成數的原因,帶你一篇搞懂房貸成數。

他問薪轉帳戶「每月領光」會影響房貸嗎?網曝1關鍵有做到「就沒事」

〔財經中心/徐詩詠報導〕該網友在PTT寫下「本身每月20號都會有一筆薪資轉入,入賬資訊後面都會清楚加註 公司名稱,是固定職登職業,每月都固定時間固定金額」,他進一步說「自己習慣全部領出來,把大部分錢存到家人戶頭+繳帳單+生活費,如果確定有一筆頭期款,但是薪轉帳戶每月都領空,這樣會影響貸款額度嗎」。

不少網友也分享經驗,指出「如果你是公司發的薪資,直接拿扣繳憑單去就好。你怎麼花銀行,不用知道」、「看銀行,有的就是要所得清單,不要扣繳憑單,有的就是要薪轉金流」、「不會影響,我都立刻轉到別的戶頭,只保留最低水位」、「我薪轉帳戶每個月都全轉走,固定維持0元,沒影響過」、「正常都不會啊,有固定金流進來就還好」、「不會,薪資戶只是用來證明薪資」、「不會,有固定進薪就給過」。(民視新聞網)

民視新聞網指出:有購屋族提問「如果把薪轉戶的錢領光,是否會影響房貸成數」,引發不少討論。房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。

房屋貸款成數不足的原因?

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件 和 貸款人的條件

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。假設你在台中市西區購買一間總價1,500萬元的房子,銀行給你的貸款額度是1,000萬元,這代表什麼意思?

根據國泰世華銀行提供的購屋可貸成數試算,台中市西區的房屋可貸款成數為7 ~ 7.5成,我們就取7.5成來試算看看銀行認為你的房子價值多少錢:

1,000萬元(可貸額度) ÷ 0.75(貸款成數)= 1,333萬元(鑑估淨值)

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2) 不同類型的房子會影響貸款成數嗎?

會的。因為銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。

使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
貸款成數 8成 7~8成 5~7成

此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。

建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房
貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成

(3) 屋齡會影響貸款成數嗎?

通常不太會有影響。比起屋齡,房屋的所在區域、坪數、類型對房貸成數的影響比較大。

以下提供聯徵中心的統計數據供參考(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心):

屋齡 0~6年 6~12年 12~18年 18~24年 24~30年 30~36年 36年以上
平均貸款成數 7成5 7成1 6成9 7成 7成1 7成 7成1

(4) 房子的所在區域會影響貸款成數嗎?

會的。基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。

以銀行潛規則來說,房子位在蛋黃區的貸款成數約8成、蛋白區貸款成數約7成、蛋殼區則只剩下6成的房貸成數。我們以銀行提供的試算表來看各縣市的貸款成數(資料來源:國泰世華銀行):

區域 貸款成數
台北市 7~8成
新北市 5.5~8成
台中市、台南市、高雄市 5.5~7.5成
桃園市、新竹縣市、彰化縣 5.5~7成
雲林縣 6~6.5成
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 5.5~6.5成
基隆市、澎湖縣、金門縣 6成
南投縣、嘉義縣 5.5~6成

除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

(5) 收入高低會影響貸款成數嗎?

會的,而且非常重要。你的房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

假設小明月收4萬,想要購買1,000萬元的房子,如果銀行核貸8成、還款期限30年、利率1. 5%,並採本息平均攤還,那麼小明的房貸月付金額是27,610元。

27,610元(房貸月付金) ÷ 40,000元(月收入)× 100%  = 69%(收支負債比)

如果小明名下的負債只有這筆房貸,那麼小明的負債比就是69%,其實已經算危險了,萬一名下再多一筆負債(信用卡、信貸、車貸都算),貸款成數恐怕就沒辦法拿到8成。

(6) 工作性質會影響貸款成數嗎?

會的。就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

相反的,如果是醫師、律師、會計師、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,以及軍公教人員,都屬於銀行較喜歡的族群,就有機會取得較好的貸款條件。

(7) 信用評分會影響貸款成數嗎?

會的。當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

如果你最近一年有買房的打算,建議避免做這些會影響信用評分的事:

  • 信用卡或貸款遲繳
  • 動用信用卡循環利息
  • 使用信用卡預借現金
  • 聯徵被查詢次數超過3次
  • 無授信往來紀錄(信用空白)
  • 申請貸款(信用貸款或汽車貸款)

想了解自己的信用評分如何,你也可以自行向聯徵中心申請個人信用報告,每年都可以免費查詢一次,查詢管道從手機APP、電腦、郵寄到臨櫃申請都可以。

(8) 央行打房會影響貸款成數嗎?

不一定。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,央行自2020年底已4度祭出房市信用管制措施,其中針對自然人(也就是一般民眾)購屋貸款的貸款成數規範為:

  • 全國第3戶(含)以上購置住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
  • 全國購置高價住宅貸款,最高貸款成數為4成,且無寬限期。
  • 特定地區第2戶購屋貸款:台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區,無寬限期。

也就是說,只要您是首購族、且不是購買高價住宅(台北市7千萬、新北市6千萬、其他縣市4千萬),基本上不受央行打房影響。

如果你在簽約後,遇到銀行核貸成數不如預期,自備款又準備不足而被迫違約,那麼你原先支付的訂金也會被沒收。

因此,建議你可以在買賣契約上加註但書:「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價O成時,買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時,你就可以在訂金不被沒收的情況下解約。

※建議附註條件要寫清楚,如果只寫「貸款不足O成,買賣合約自動解除。」賣家可能會以信用貸款和汽車貸款也都是「貸款」為由而不認帳喔!