〈房屋轉增貸〉3個「不能說的關鍵字」,銀行為什麼要詢問【貸款資金用途】? 這樣說立刻提高貸款成功率

根據銀行法的規定,客戶若要向銀行申請貸款,銀行必須詢問客戶貸款用途,避免客戶貸款去從事非法用途,或者進行洗錢、賭博等不法行為,除了保護銀行的資產品質外,也能替客戶把關,避免遭受詐騙。而購屋、裝潢,因為還會需要附上照片或是帳單等提供證明文件,增加貸款複雜與困難,所以成了銀行行員避免提到的關鍵字。更多詳情本文報你知!

房屋轉、增貸3個「不能說的關鍵字」 銀行行員也認證

〔記者陳筱惠/台中報導〕隨著大環境升息與通膨魔王下,也讓有殼族起心動念,比較各家銀行利息優惠、寬限期等,衍伸利用房屋來轉貸、增貸的機會來讓手頭更多現金可運用,不過專家提醒,轉、增貸不能說的關鍵字從「購屋」、「裝潢」等,現在也延伸至「電動車」。

房價蹭蹭上漲,也代表房屋價值提高,雖然升息將至,但綜觀利率仍將為史上偏低,相比於信用貸款,房貸由於繳款時間長、利率低、貸款額度不受每月收入22倍的限制,相對受到民眾青睞,不過曾有民眾在所有條件都談好下,銀行行員在照會時,卻不小心吐露自己想裝修舊屋,而被婉拒貸款。

實際詢問銀行行員,除由於轉、增貸款,對於資金用途有較嚴格要求限制,如「購屋」、「裝潢」為常見不能說的關鍵字外,通常專員都會事先提醒好客戶,在照會時避免回答誤觸地雷,不過,近期除了「購屋」、「裝潢」,不能說的也關鍵字增加了「電動車」選項。

對此,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,銀行對於風險大的產品在貸款上多傾向保守,包括蔚為風尚的電動車,因為普遍性仍不及傳統汽機車,像是充電裝置於市場的普遍性,或是未來轉手空間都會讓銀行存疑,因此大多得有品牌價值與車牌來讓銀行確認,始有申貸機會。

行員則表示,其實並非一說「電動車」就會被拒絕,而是若要將此筆貸款金額用於購入電動車,需要檢附相關購買證明,特別又在如今,電動車需求增加,才讓銀行業者對貸款的業務審核趨於嚴僅,對資金用途才會有此限制。

另外作為「投資用途的房產」,陳炳辰說明,銀行會請客戶切結資金用途,以「裝潢」的說法,會被認為實際上增貸為購屋價金,銀行得控管可能出現投資房產的風險。過去坊間還有投資客裝潢作假,甚至有開立假發票情況,洗錢防制法下讓銀行對於裝潢增貸更猶豫,衍伸裝潢成為增貸不能說的秘密。

不過陳炳辰說,如果確實增貸做為修繕裝潢,不少銀行也會請申貸者提供相關證明,如照片或價格單據才會核准。(ETtoday房產雲)

東森新聞報導指出:房貸轉、增貸款由於繳款時間長、利率低、貸款額度不受每月收入22倍的限制,相對受到民眾青睞;但是轉增貸款時「購屋」、「裝潢」為常見不能說的關鍵字。

向銀行申請貸款無論是申請房貸、信貸、汽車貸款、增貸,行員都會詢問你的貸款用途,回答得好,貸款更快速通過,也不用再補任何文件,如果銀行嗅到一絲不尋常的跡象,可能導致貸款被婉拒,到底貸款用途怎麼說呢?本文幫你整理幾個常見的NG回答以及提高成功率的方法,讓你貸款一次就上手。

為什麼銀行要詢問客戶貸款用途?

根據銀行法的規定,客戶若要向銀行申請貸款,銀行必須詢問客戶貸款用途,避免客戶貸款去從事非法用途,或者進行洗錢、賭博等不法行為,除了保護銀行的資產品質外,也能替客戶把關,避免遭受詐騙。

你提出的貸款用途,會直接關係到審查人員判斷的方向,銀行事後也會去核實資金用途,如果發現與當初申請的名目不同(貸款用途不符),如申請個人週轉金,卻將資金挪作買房使用,銀行發現後,就必須將貸款資金用途更改為:購置不動產,且因購置不動產的規定,與個人周轉金的規定不一樣,若借款人想要購屋,因央行打房關係,致使貸款成數較低,故很多人不會如實跟銀行說實際的貸款資金用途為購置不動產。

而用貸款成數較高的:個人周轉,可以貸得較多額度的資金去做購屋使用,但半年後銀行都會做貸款資金用途回查,並調閱借款人的信用報告,如果發現借款人名下多了一筆:購置貸款,經詢問後,若發現當初的貸款實際資金用途為購置不動產的話,就會有以下兩種做法:

1.若貸放額度沒有高購置規定,就會將該筆貸款資金用途更改為:周轉金。
2.若貸款成數超過規定,除了更改該筆貸款的資金用途外,多貸放給你的資金,則會要求借款人加速還款,或規定1年內須還清貸款,若無法歸還,則必須將這些無法償還的資金,更改為:信貸或其他用途,且利率也會依照央行打房規定收取,所以在申貸時最好還是如實填寫。

房貸轉貸、轉增貸有哪些優勢?

有機會降息

假設您原本的房貸利率為2%,想要與原銀行申請降息,一般來說是不太可能,除非您的原房貸利率在2.5%以上,那銀行可能會幫您降0.2~0.3%左右的利率。因此,若有其他銀行推出 1.3% 的房貸優惠利率,您就可以考慮把整筆房貸轉走,以爭取降低利率。

多一筆資金

由於不同的銀行,對於房屋價值的認定與貸款成數也不一樣,因此有可能會發生A銀行願意貸500萬給你、B銀行願意貸600萬的情況,等於您多出100萬的資金可作運用。另外,若以銀行行員的角度來看,房屋增貸的額度頂多幾十萬,對行員的業績影響不大,行員也就不太願意承辦;如果是轉貸到另一間銀行,對行員來說等於是一整筆房屋貸款,對新案件的爭取也就相對積極,有機會爭取到較好的貸款條件。

延長還款期限(降低月付金)

假設您的原房貸金額為500萬、利率2%、分20年本息攤還,每個月的月付金為25,294元,繳了10年後,轉貸到另一間銀行,貸款餘額剩273萬、利率不變,但新的銀行一樣給您20年的還款期限(等於延長年限),那麼每個月的月付金就減少至4,588 元,大幅降低還款壓力,甚至還有機會再申請2~3年的寬限期。

房貸轉貸轉增貸會遇到的問題?

須放棄原房貸優惠

如果您原本的房貸享有首購優惠利率,可能會因為房貸轉貸/轉增貸而無法再繼續享有優惠利率,轉增貸之前都必須詳實做好功課,確定真的划算。

貸款條件變差

如同前面所述,由於房屋轉貸/轉增貸等於重辦房貸,銀行除了會重新鑑價房屋價值,也會重新評估申貸人的條件,如果您的收入狀況、信用狀況不如以往,即可能會影響您的核貸額度和利率,甚至影響過件率。

轉貸成本不划算

辦理房屋轉貸/轉增貸時,除了需要再支付一次貸款手續費、代書費、地政設定規費之外,若原房屋貸款仍在綁約期間,還會被收取一筆違約金,總計花費可能近萬元,因此轉貸前需先算清楚,轉貸成本是否高於轉貸所省下來的利息。此外,申請房屋轉貸前,也需考量時間成本,由於需要再重跑一次房貸流程,包含處理前貸銀行的作業時間(原貸款銀行的清償、塗銷等流程),至少也要花上12~15個工作天。

如何知道房屋轉貸/轉增貸是否划算?

只要第一年省下的利息比轉貸成本還多,就表示轉貸是「划得來」的,這時候就可以考慮申請轉貸,例如:貸款1000萬,原利率 2%,轉貸後利率 1.4%,利息差 0.6%,一年即省下6萬元,轉貸成本需低於六萬才考慮申請房屋轉貸。建議您,房貸轉貸的利差至少 0.3%以上,才會划算。

房貸轉貸轉增貸的費用有哪些?

轉貸銀行的手續費

向銀行申辦房屋貸款都會有一筆手續費用,轉貸視同重新辦理房貸,所以也會收取帳管費、徵信作業費、代償費等貸款手續費用。依各銀行規定,費用約為5,000~12,000元不等。

抵押設定的作業費

辦理房屋轉貸/房屋轉增貸時,須至地政機關塗銷原銀行的抵押權設定,並將設定轉貸銀行的抵押權,須花費:書狀費80元/張、政府規費為貸款金額的0.12%、代書費2,500~6,000元,及代書塗銷前貸銀行設定的代書費用約1,500~2,500元。

原房貸的提前清償違約金

多數銀行因為利率前低後高型,所以會辦理房貸的時候會簽約綁定,通常為1~3年,如果提早清償的話會有一筆違約金。例如:綁約三年,第1年轉貸違約金比例最高(約貸款本金的1%),再逐年遞減(第2年0.75%、第3年0.5 %)。
※一般會以一定比例  x 貸款本金(或餘額)來計算

綜合以上費用,以貸款金額 500 萬計算,整個轉貸成本約在 35,000元左右。