〈30年房貸〉第5波打炒房蠢蠢欲動,首購族辦房貸一定要知道的重點!

The News Lens關鍵評論網報導指出:對於外界指限縮20或30年貸款年限,將衝擊首購市場,令年輕人負擔更重,更買不起,央行澄清首購族不受影響,未來若限縮貸款年限,會是針對目前管制的「受限房貸」,限縮其貸款年限。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,各部會的打炒房措施接連上陣,無疑是為當前火熱的房市投下震撼彈,

第5波打炒房蠢蠢欲動:央行可能限縮30年房貸,針對4類對象「首購族」不受影響

〔TNL 編輯〕(中央社)中央銀行(央行)2020年底至今已祭出4波選擇性信用管制,央行總裁楊金龍12日表示,選擇性信用管制「還有空間」,後續可能瞄準30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向,也希望不動產貸款集中度降至35%以下,房市能軟著陸。

第5波房市管制蠢蠢欲動,瞄準第2戶、緊縮30年房貸

楊金龍日前赴立法院財政委員會就「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策,並調整房地產市場選擇性信用管制措施」進行專題報告。

民進黨立委江永昌質詢時指出,台灣4月房市景氣有走緩跡象,是否因為央行3月升息1碼所致。

楊金龍說明,升息主要是對付通膨,但因為升息具有普遍性,不只企業,房貸戶也會受影響;在此同時,全球主要經濟體貨幣政策均朝緊縮方向走,對股市產生不利影響,股市不好、房市也會受挫,在升息以及國際環境等多重因素影響之下,才會影響國內4月買氣,升息並非唯一主要因素。

儘管房市有降溫跡象,央行在報告中指出,選擇性信用管制仍有精進調整的空間;多位立委也關注央行是否還會祭出第5波選擇性信用管制,可能方向為何。

楊金龍表示,選擇性信用管制確實「還有空間」,做法可能瞄準20年或30年以上房貸,並針對六都或是漲幅較高的地區調整貸款成數,第2戶也還能再有相關作法;對於先前已經祭出的管制措施,則可考量貸款成數進一步調整。

楊金龍特別解釋,30年房貸的貸款年限較長,利息負擔會愈來愈高,或許思考不能太長、縮短期限,更為審慎。雖然楊金龍並未透露執行細節,從方向上看來,央行有可能對房貸期限祭出限制,如不能超過30年期,或是針對特定產品推出規範。

「希望房市能有緩步軟著陸的機會」,楊金龍說,今(2022)年3月底,全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率、也就是銀行不動產貸款集中度,由去年底的37.2%,略降為37.1%,也低於2009年10月底的歷史高點37.9%。

此外,楊金龍表示,雖然目前銀行不動產貸款集中度大致穩定,但還是處在偏高水準,希望信用資源不要過度集中不動產,未來能降至35%以下。

限縮30年房貸恐打擊到首購族?央行澄清:針對4類對象

《工商時報》報導,房產趨勢專家李同榮表示,限縮20或30年貸款年限,將衝擊首購市場,令年輕人負擔更重,更買不起,尤其已經簽約的預售案,當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮,若不承受加重的負擔,不然就陷入解約的糾紛中。

《自由時報》報導,對此央行業務局說明,總裁所謂限縮貸款年限,後續可能針對的對象是目前管制的受限房貸。而目前以已「受限房貸」是指以下4類:

  1. 選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款
  2. 自然人購置高價住宅貸款
  3. 自然人特定地區第2戶購屋貸款
  4. 自然人第3戶以上購屋貸款

《中央社》報導,央行也在昨(14)日澄清,首購族不受影響,未來若限縮貸款年限,會是針對目前管制的「受限房貸」,限縮其貸款年限。中央銀行業務局局長潘榮耀澄清,一直以來,首購族都不在央行選擇性信用管制範圍內。責任編輯:朱家儀 核稿編輯:楊士範(The News Lens關鍵評論網)

睽違10年,央行宣布升息一碼(0.25%),直接影響到所有貸款戶,包含房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款、保單貸款、紓困貸款、青年創業貸款…等等,所有銀行貸款皆會受到影響,以貸款利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息一碼後平均每月要多繳910元,1 年就是10,920元,20年下來會多繳218,400元。

此次央行升息的調整,影響最深的大概是房屋貸款的部分,以貸款利率2%來說,20年下來會多繳218,400元,所以也許多人認為政府是為了落實「健全房地產市場方案」政策,央行開始打炒房,這也是央行字2022年底第三度祭出的打炒房政策。

中央銀行房市選擇性信用管控措施

貸款項目 修正措施 原貸款條件
公司法人第1戶購置住宅貸款 4成,無寬限期 6成,無寬限期
公司法人第2戶以上購置住宅貸款 4成,無寬限期 5成,無寬限期
自然人特定地區第2戶購屋貸款 台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區無寬限期 無限制
自然人購置高價住宅貸款 4成,無寬限期 6成,無寬限期
自然人第3戶購屋貸款 4成,無寬限期 6成,無寬限期
自然人第4戶以上購屋貸款 4成,無寬限期 6成,無寬限期
購地貸款 5成,保留1成動工款並檢附具體興建計畫,並切結於一定期間(18個月)內動工興建 6.5成,保留1成動工款並檢附具體興建計畫
餘屋貸款 4成
工業區閒置土地抵押貸款 4成,如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發者,則不適用 5.5成,如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內動工興建開發者,則不適用

買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

  • 契稅(房屋鑑價6%)
  • 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
  • 仲介費(房屋成交價2%)
  • 地政士代辦費(約3~4萬元)
  • 其他行政規費
  • 裝潢費
  • 家具、家電
  • 外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。

購買房屋的流程有哪些?

要買預售屋、新成屋還是中古屋?每種房屋類型都各有優缺點,不同的房屋種類、價格也不一樣,你可以針對需求做選擇:

房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋
優點 頭期不用一次繳清、可客製化(客變) 可即刻入住、議價空間大 購置成本低、周邊機能佳
缺點 成品恐不如預期、施工時間不定 自備款壓力大 房屋老舊
價格
貸款成數 8成 7~8成 5~8成

假設你今天看到滿意的房子,大致上的購屋流程有:

  1. 議價、付訂金:買方可透過要約書或斡旋金的方式議價,若議價成功,斡旋金即轉為訂金(房屋總價的2%~5%)。
  2. 簽約:買賣雙方在地政士(代書)見證下簽訂不動產買賣契約書。
  3. 用印:將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書,並決定貸款銀行。
  4. 完稅:完成對保後,補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶,並繳交契稅、印花稅等稅金。
  5. 過戶:移轉房屋所有權人至買方名下,並做房屋抵押權的設定登記,銀行撥款(建議在銀行撥款前完成驗屋)。
  6. 交屋:買賣雙方現場點交權狀等資料,確認沒問題即完成交屋。

購屋常見問題

(1) 買房可以申請全額貸款?

過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。

目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。

(2) 低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

  • 向建商貸款
  • 假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
  • 工程零付款
  • 一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。
  • 降低定簽金額
  • 適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

(3) 零元購屋是真的嗎?

除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

  • 簽AB合約
  • 顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。
  • 以租金養房子
  • 通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。