The News Lens關鍵評論網報導指出：對於外界指限縮20或30年貸款年限，將衝擊首購市場，令年輕人負擔更重，更買不起，央行澄清首購族不受影響，未來若限縮貸款年限，會是針對目前管制的「受限房貸」，限縮其貸款年限。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策，各部會的打炒房措施接連上陣，無疑是為當前火熱的房市投下震撼彈，
第5波打炒房蠢蠢欲動：央行可能限縮30年房貸，針對4類對象「首購族」不受影響
〔TNL 編輯〕（中央社）中央銀行（央行）2020年底至今已祭出4波選擇性信用管制，央行總裁楊金龍12日表示，選擇性信用管制「還有空間」，後續可能瞄準30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35％以下，房市能軟著陸。
第5波房市管制蠢蠢欲動，瞄準第2戶、緊縮30年房貸
楊金龍日前赴立法院財政委員會就「我國央行是否跟進美、歐、英、澳等國採行包含升息等貨幣緊縮政策，並調整房地產市場選擇性信用管制措施」進行專題報告。
民進黨立委江永昌質詢時指出，台灣4月房市景氣有走緩跡象，是否因為央行3月升息1碼所致。
楊金龍說明，升息主要是對付通膨，但因為升息具有普遍性，不只企業，房貸戶也會受影響；在此同時，全球主要經濟體貨幣政策均朝緊縮方向走，對股市產生不利影響，股市不好、房市也會受挫，在升息以及國際環境等多重因素影響之下，才會影響國內4月買氣，升息並非唯一主要因素。
儘管房市有降溫跡象，央行在報告中指出，選擇性信用管制仍有精進調整的空間；多位立委也關注央行是否還會祭出第5波選擇性信用管制，可能方向為何。
楊金龍表示，選擇性信用管制確實「還有空間」，做法可能瞄準20年或30年以上房貸，並針對六都或是漲幅較高的地區調整貸款成數，第2戶也還能再有相關作法；對於先前已經祭出的管制措施，則可考量貸款成數進一步調整。
楊金龍特別解釋，30年房貸的貸款年限較長，利息負擔會愈來愈高，或許思考不能太長、縮短期限，更為審慎。雖然楊金龍並未透露執行細節，從方向上看來，央行有可能對房貸期限祭出限制，如不能超過30年期，或是針對特定產品推出規範。
「希望房市能有緩步軟著陸的機會」，楊金龍說，今（2022）年3月底，全體銀行不動產貸款餘額占總放款比率、也就是銀行不動產貸款集中度，由去年底的37.2％，略降為37.1％，也低於2009年10月底的歷史高點37.9％。
此外，楊金龍表示，雖然目前銀行不動產貸款集中度大致穩定，但還是處在偏高水準，希望信用資源不要過度集中不動產，未來能降至35％以下。
限縮30年房貸恐打擊到首購族？央行澄清：針對4類對象
《工商時報》報導，房產趨勢專家李同榮表示，限縮20或30年貸款年限，將衝擊首購市場，令年輕人負擔更重，更買不起，尤其已經簽約的預售案，當交屋時原先預估的30年房貸一旦限縮，若不承受加重的負擔，不然就陷入解約的糾紛中。
《自由時報》報導，對此央行業務局說明，總裁所謂限縮貸款年限，後續可能針對的對象是目前管制的受限房貸。而目前以已「受限房貸」是指以下4類：
- 選擇性信用管制措施規範之公司法人購置住宅貸款
- 自然人購置高價住宅貸款
- 自然人特定地區第2戶購屋貸款
- 自然人第3戶以上購屋貸款
《中央社》報導，央行也在昨（14）日澄清，首購族不受影響，未來若限縮貸款年限，會是針對目前管制的「受限房貸」，限縮其貸款年限。中央銀行業務局局長潘榮耀澄清，一直以來，首購族都不在央行選擇性信用管制範圍內。責任編輯：朱家儀 核稿編輯：楊士範（The News Lens關鍵評論網）
睽違10年，央行宣布升息一碼(0.25%)，直接影響到所有貸款戶，包含房屋貸款、汽車貸款、信用貸款、就學貸款、保單貸款、紓困貸款、青年創業貸款…等等，所有銀行貸款皆會受到影響，以貸款利率2%，年限20年為例，目前國內房貸平均金額763萬，升息一碼後平均每月要多繳910元，1 年就是10,920元，20年下來會多繳218,400元。
此次央行升息的調整，影響最深的大概是房屋貸款的部分，以貸款利率2%來說，20年下來會多繳218,400元，所以也許多人認為政府是為了落實「健全房地產市場方案」政策，央行開始打炒房，這也是央行字2022年底第三度祭出的打炒房政策。
中央銀行房市選擇性信用管控措施
| 貸款項目 | 修正措施 | 原貸款條件 |
| 公司法人第1戶購置住宅貸款 | 4成，無寬限期 | 6成，無寬限期 |
| 公司法人第2戶以上購置住宅貸款 | 4成，無寬限期 | 5成，無寬限期 |
| 自然人特定地區第2戶購屋貸款 | 台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣及新竹市等地區無寬限期 | 無限制 |
| 自然人購置高價住宅貸款 | 4成，無寬限期 | 6成，無寬限期 |
| 自然人第3戶購屋貸款 | 4成，無寬限期 | 6成，無寬限期 |
| 自然人第4戶以上購屋貸款 | 4成，無寬限期 | 6成，無寬限期 |
| 購地貸款 | 5成，保留1成動工款並檢附具體興建計畫，並切結於一定期間（18個月）內動工興建 | 6.5成，保留1成動工款並檢附具體興建計畫 |
| 餘屋貸款 | 4成 | 無 |
| 工業區閒置土地抵押貸款 | 4成，如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定期間內動工興建開發者，則不適用 | 5.5成，如借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一定期間內動工興建開發者，則不適用 |
買房自備款要準備多少？
買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：
- 契稅（房屋鑑價6%）
- 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
- 仲介費（房屋成交價2%）
- 地政士代辦費（約3~4萬元）
- 其他行政規費
- 裝潢費
- 家具、家電
- 外水、外電（約20~30萬元）
綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。
購買房屋的流程有哪些？
要買預售屋、新成屋還是中古屋？每種房屋類型都各有優缺點，不同的房屋種類、價格也不一樣，你可以針對需求做選擇：
| 房屋類型 | 預售屋 | 新成屋 | 中古屋 |
| 優點 | 頭期不用一次繳清、可客製化（客變） | 可即刻入住、議價空間大 | 購置成本低、周邊機能佳 |
| 缺點 | 成品恐不如預期、施工時間不定 | 自備款壓力大 | 房屋老舊 |
| 價格 | 高 | 中 | 低 |
| 貸款成數 | 8成 | 7~8成 | 5~8成 |
假設你今天看到滿意的房子，大致上的購屋流程有：
- 議價、付訂金：買方可透過要約書或斡旋金的方式議價，若議價成功，斡旋金即轉為訂金（房屋總價的2%~5%）。
- 簽約：買賣雙方在地政士（代書）見證下簽訂不動產買賣契約書。
- 用印：將身分證件、印鑑證明及預繳的行政規費交予代書，並決定貸款銀行。
- 完稅：完成對保後，補足貸款額度不足的部份至履約保證專戶，並繳交契稅、印花稅等稅金。
- 過戶：移轉房屋所有權人至買方名下，並做房屋抵押權的設定登記，銀行撥款（建議在銀行撥款前完成驗屋）。
- 交屋：買賣雙方現場點交權狀等資料，確認沒問題即完成交屋。
購屋常見問題
(1) 買房可以申請全額貸款？
過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。
目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。
(2) 低自備、低首付建案好嗎？
近幾年，建商為了刺激買氣，推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案，而實際的運作方式有以下幾種：
- 向建商貸款
- 假設您的銀行房貸成數為7成，建商可能以公司貸款名義，補足您剩餘的2~3成款項，利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。
- 工程零付款
- 一般購買預售屋時，簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再依工程進度分期付款，完工後準備交屋時，再繳交剩餘款項；而所謂的工程期零付款，只是暫緩繳交工程期款，等到建案完工後，須一次補足剩餘款項，等於只是把付款壓力延到最後而已。
- 降低定簽金額
- 適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋，簽約當下應繳交的定簽開價款（即首付），建商只先收取一部分款項，其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋，須一次繳清剩餘款項。
也就是說，羊毛出在羊身上，「低自備款」、「低首付」只是延遲付款，並非真的不用付錢，甚至可能會花更多，建議應審慎評估自身財力。
(3) 零元購屋是真的嗎？
除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：
- 簽AB合約
- 顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。
- 以租金養房子
- 通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。
